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Immobilien Gütersloh, Immobilien nach Leitzins Erhöhung nicht mehr leistbar? Finanzierungssumme bereits um ein Viertel geschrumpft
Nürnberg, 27. Oktober 2022
Die Europäische Zentralbank (EZB) hebt den Leitzins weiter an: Der Zinssatz wird um 0,75 Prozentpunkte erhöht und liegt nun bei 2 Prozent. Für viele Menschen dürfte damit der Kauf einer Immobilie noch schwerer oder gar unmöglich werden, wenn in der Folge auch die Bauzinsen weiter steigen. Wer mit Wohneigentum liebäugelt, muss schon jetzt aufgrund des höheren Zinsniveaus seine Finanzierungssumme deutlich reduzieren. Für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen ging das finanzierbare Kreditbudget in den 14 größten Städten seit Jahresanfang bereits zwischen 81.000 und 109.000 Euro zurück – das entspricht einem Viertel der Kaufsumme. Das zeigt eine Analyse von #Immowelt, in der untersucht wurde, wie sich die leistbaren Darlehenssummen für Familien mit Durchschnittseinkommen reduziert haben, wenn sie eine Wohnkostenquote von 30 Prozent nicht überschreiten wollen.
Wegen Anstiegs der Bauzinsen, bis zu 109.000 Euro weniger Kredit leistbar
Für Kaufinteressenten bedeutet der starke Anstieg der Bauzinsen bereits jetzt: Die Finanzierungssumme, die sie sich leisten können, ist deutlich gesunken. Eine Beispielrechnung zeigt, dass die Darlehenssumme für einen Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen im Vergleich zum 1. Quartal 2022 um bis zu 109.000 Euro gesunken ist, sofern es bei einer gesunden Wohnkostenbelastung bleiben soll. Als Überbelastung gilt gemeinhin eine Wohnkostenquote, also das Verhältnis von Wohnkosten zu Gehalt, von mehr als 30 Prozent.
Am stärksten sind die Einbußen demnach in Stuttgart: Eine Familie muss ihr Budget um 109.000 Euro reduzieren, um die 30-Prozent-Marke nicht zu überschreiten. Statt einem Kredit in Höhe von 431.000 Euro im 1. Quartal sind durch die gestiegenen Zinsen bei einer noch akzeptablen finanziellen Belastung im 3. Quartal nur noch 322.000 Euro machbar. In München schrumpfte das Budget um 108.000 Euro auf 318.000 Euro zusammen, in Frankfurt um 106.000 Euro auf 314.000 Euro. Generell verzeichnen alle 14 Städten deutliche Einbußen bei der Leistbarkeit von Immobilien. 81.000 Euro Differenz in Leipzig ist der geringste Wert. In der sächsischen Großstadt kann ein durchschnittlicher Haushalt derzeit nur noch 240.000 Euro finanzieren.
EZB Entscheidung mit Signalwirkung für Immobilienzinsen
Die Richtungsentscheidung der EZB dürfte die Situation noch verschärfen. Nach langen Jahren der Nullzinsphase hatte die Zentralbank in Frankfurt zunächst im Juli den Leitzins auf 0,75 Prozent angehoben, im September dann auf 1,25 Prozent. Nun steht der Leitzins bei 2,0 Prozent. Das Niveau der Bauzinsen ist zwar nicht direkt an den EZB Leitzins gekoppelt, allerdings hat die Entscheidung der #EU #Währungshüter Signalwirkung darauf, zu welchem Zinssatz Käufer ein Darlehen zum Immobilienerwerb aufnehmen können. Angesichts der wirtschaftlichen Lage und in Erwartung einer Anhebung des Leitzinses erhöhten sich die Bauzinsen bereits seit Anfang des Jahres. Während der marktübliche Zinssatz für eine 90-Prozent-Finanzierung Anfang des Jahres noch bei 1,3 Prozent lag, befand er sich im 3. Quartal bereits bei rund 3,5 Prozent. Tendenz steigend: Derzeit befindet sich der Wert schon bei etwa 4 Prozent. Obwohl das Preisniveau für Immobilien in vielen Städten stabil ist oder sogar leicht nachgelassen hat, erhöhte sich die monatlich Kreditrate deutlich.
Ein weiterer Anstieg der Bauzinsen bedeutet, dass sich die finanzierbare Summe für Immobilienkäufer noch weiter reduziert. Bei einem stabilen Preisniveau für Wohnimmobilien müssen Käufer entweder ihre Ansprüche an ein Objekt weiter senken oder können sich derzeit gar keine Immobilie leisten.
Weitere Informationen zur Entwicklung der Immobilienpreise in den 14 größten Städten sowie zur Leistbarkeit gibt es in der 7. Ausgabe des Immowelt Preiskompass.
Methodik
Für die Analyse zur veränderten Leistbarkeit wurde berechnet, wie hoch die Darlehenssumme bei einer 90 Prozent Finanzierung (2 Prozent Tilgung) für Familien sein darf, damit die Annuität maximal 30 Prozent des Haushaltseinkommens entspricht. Als Haushaltseinkommen der Familie wurde das mittlere Einkommen von 1,5 Vollverdienern plus Kindergeld angenommen. Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Diese wurden von Immowelt in entsprechende Nettogehälter für einen Vollverdiener (Steuerklasse 3) und einen Halbverdiener (Steuerklasse 5) umgerechnet. Lohnnebenkosten wurden berücksichtigt. In der Analyse wurde untersucht, wie hoch das maximale Budget von Familien im 1. Quartal war, als noch zu einem marktüblichen Zinssatz von 1,3 Prozent für 10 jährige #Darlehen finanziert werden konnte. Gegenübergestellt wurde das Budget im 3. Quartal 2022, nachdem der marktübliche Zinssatz auf 3,5 Prozent gestiegen ist.
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